22 مهر 1404
9 دقیقه مطالعه
در دنیای پرچالش سرمایهگذاری و تجارت، مفهوم «سرقفلی» یکی از کلیدیترین و پیچیدهترین حقوق مالی است که میتواند تعیینکننده ارزش واقعی یک ملک تجاری باشد. سرقفلی، مبلغی است که مستاجر در ابتدای قرارداد اجاره ملک تجاری، برای تضمین حق تصرف بلندمدت و حق واگذاری آن به غیر (در صورت توافق)، به مالک پرداخت میکند و یک دارایی نامشهود و حیاتی برای مستاجر محسوب میشود.
اگر صاحب کسبوکار هستید یا به دنبال خرید و اجاره ملک تجاری میگردید، ندانستن تفاوتها و قوانین حاکم بر سرقفلی (بهویژه تفاوت آن با حق کسب و پیشه)، ریسک بزرگی است که نباید آن را نادیده بگیرید. ملک مال در این مقاله، به عنوان یک راهنمای دلسوز و حرفهای، شما را با زبانی ساده و حقوقی، با تمام ابعاد سرقفلی آشنا خواهد کرد تا سرمایهگذاری شما بر پایهای مستحکم و قانونی قرار گیرد.
سرقفلی در سادهترین تعریف، بهای حق اولویت مستاجر برای باقی ماندن در ملک تجاری و واگذاری منافع آن است. این حق در واقع مربوط به موقعیت ملک است، نه خود کسبوکار.
سرقفلی یک حق مالی مستقل و نوعی دارایی نامشهود برای مستاجر (صاحب کسبوکار) محسوب میشود.
شما سرقفلی یک مغازه را خریداری میکنید، اما مالکیت خود ملک (عرصه و اعیان) همچنان متعلق به شخص دیگری است.
سرقفلی به صورت خودکار ایجاد نمیشود، بلکه مبلغی است که با توافق کامل طرفین (موجر ومستاجر) در ابتدای قرارداد پرداخت میشود.
نکته حیاتی: سرقفلی با رضایت کامل طرفین و صرفاً به دلیل موقعیت ممتاز ملک و حق واگذاری پرداخت میشود. این حق میتواند در هر قراردادی (اعم از قانون ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶) با توافق طرفین ایجاد شود.
تفاوت حق کسب و پیشه با حق سرقفلی چیست؟ دو مفهوم حقوقی با کارکرد متفاوت
بسیاری از فعالان بازار، این دو اصطلاح حیاتی را به جای یکدیگر به کار میبرند؛ در حالی که از نظر حقوقی و مالی، تفاوتهای بنیادینی با هم دارند که دانستن آنها برای تصمیمگیری شما حیاتی است.
| ویژگی | حق سرقفلی (اغلب مشمول قانون ۱۳۷۶) | حق کسب و پیشه یا تجارت (مشمول قانون ۱۳۵۶) |
| مبنای ایجاد | قرارداد و توافق طرفین (در ابتدای اجاره) | قانون (قهری)؛ به صورت خودکار و تدریجی |
| زمان ایجاد | ابتدای عقد قرارداد و پرداخت وجه | بعد از شروع فعالیت تجاری در طول مدت اجاره |
| دریافتکننده وجه | مالک (موجر) یا مستاجر اول (صاحب سرقفلی) | مستاجر فعلی (صاحب کسبوکار) |
| قانون حاکم | عمدتاً قانون سال ۱۳۷۶ (روابط موجر ومستاجر) | عمدتاً قانون سال ۱۳۵۶ (حقوق مستاجر قدیمی) |
| ماهیت حقوقی | مبلغی که بابت اجازه ورود به محل و حق واگذاری آن دریافت میشود. (مربوط به ملک) | حقی که به دلیل شهرت، اعتبار و مشتریانی که کسبوکار برای محل ایجاد کرده، به وجود میآید. (مربوط به کاسب) |
| شرط تخلیه | با پایان مدت قرارداد و پرداخت ارزش سرقفلی به نرخ روز، مالک میتواند تقاضای تخلیه کند. | تخلیه ملک بسیار سختتر است و تنها در موارد مشخص قانونی (مانند نیاز شخصی مالک) امکانپذیر است. |
در ایران، دو قانون اصلی درباره سرقفلی و حق کسب و پیشه وجود دارد که لازم است هنگام معامله، سال قرارداد اجاره را ملاک عمل قرار دهید:
قانون سرقفلی سال ۱۳۵۶: مبنای حق کسب و پیشه (حمایت از مستاجر)
این قانون با هدف تسهیل روابط استیجاری و کاهش دعواها تصویب شد و عملاً بساط حق کسب و پیشه خودکار را برچید. مهمترین نکات این قانون عبارتند از:
تصمیم برای خرید حق سرقفلی یک ملک تجاری، یک تصمیم مالی بزرگ است. در اینجا، مزایا و معایب خرید سرقفلی را به صورت خلاصه بررسی میکنیم:
| مزایا (فرصتها) | معایب (ریسکها) |
| سرمایهگذاری اولیه پایینتر: نسبت به خرید کامل ملک، پول کمتری نیاز دارید. | عدم مالکیت کامل ملک: شما مالک عرصه و اعیان ملک نیستید. |
| دسترسی به موقعیتهای برتر تجاری: امکان استقرار در مناطقی با موقعیت فوقالعاده. | مشکلات و اختلافات با مالک: خطر بروز اختلاف حقوقی با مالک (موجر). |
| حق واگذاری و فروش به غیر: میتوانید سرقفلی خود را در آینده به شخص دیگری واگذار کنید. | محدودیت در تغییر کاربری یا ساختار ملک: نیاز به اجازه کتبی مالک برای هرگونه تغییر اساسی. |
| اجارهبهای ثابت و پایینتر: در قراردادهای سرقفلی قدیمی (قانون ۱۳۵۶)، اجارهبها افزایش کمتری دارد. | خطر فسخ قرارداد در صورت تخلف: عدم رعایت شروط قرارداد (مانند تغییر شغل) میتواند منجر به فسخ و از دست رفتن حق شود. |
اگر هدف شما راهاندازی کسبوکار و کسب درآمد از فعالیت تجاری است و میخواهید با سرمایه اولیه پایینتر در بهترین موقعیتها مستقر شوید، خرید سرقفلی (با قرارداد حقوقی محکم و مطالعه دقیق) یک فرصت عالی است. اما اگر هدف شما سرمایهگذاری صرف بر روی ملک و تضمین دارایی با مالکیت کامل است، باید به دنبال خرید ملک باشید. همیشه قبل از عقد قرارداد سرقفلی، با یک وکیل متخصص مشاوره کنید.
برخلاف تصور عمومی، هیچ فرمول ریاضی ثابت و واحدی برای محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه وجود ندارد. این ارزشگذاری ترکیبی از عرف بازار، سلیقه مالکین (در سرقفلی) و نظر کارشناسان رسمی دادگستری (در حق کسب و پیشه) است.
کارشناسان رسمی دادگستری برای تعیین ارزش (که معمولاً بین ۱۰ تا ۸۰ درصد ارزش کل ملک تجاری متغیر است)، موارد زیر را بررسی میکنند:
فرض کنید ملک تجاری الف، در یک موقعیت تجاری درجه ۱ قرار دارد.
حال اگر این ملک مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد و مستاجر در آن، کسبوکار پررونقی داشته باشد، کارشناس میتواند علاوه بر ارزش سرقفلی اولیه، مبلغی را نیز به عنوان حق کسب و پیشه (به دلیل شهرت ایجاد شده) به آن اضافه کند.
یکی از مهمترین دغدغههای معاملهگران، مسائل مالیاتی است که باید قبل از هر انتقالی از آن آگاه باشید:
برای تضمین حقوق خود، هنگام امضای قرارداد سرقفلی، این موارد را با دقت بررسی و در متن قرارداد درج کنید:
حتما در قرارداد ذکر کنید که آیا مستاجر حق واگذاری و انتقال سرقفلی به شخص دیگری را دارد یا خیر. (طبق قانون ۷۶، اگر این حق سلب نشود، مستاجر میتواند واگذار کند.)
تعیین کنید که آیا مستاجر میتواند شغل خود را در محل تغییر دهد یا خیر. تغییر شغل بدون اجازه مالک میتواند منجر به تخلیه ملک (بدون دریافت حق کسب و پیشه) شود.
اجازه کتبی مالک برای هرگونه تغییر در نمای ظاهری، ساختار داخلی یا تجهیزات ثابت ملک را در قرارداد قید کنید.
در قراردادهای سرقفلی (قانون ۷۶)، حتما قید کنید که در صورت تخلیه ملک به درخواست مالک، ارزش سرقفلی به قیمت روز تخلیه محاسبه و به مستاجر پرداخت شود.
در قرارداد مسئولیت پرداخت مالیات بر نقل و انتقال سرقفلی را مشخص کنید (هرچند قانونا بر عهده انتقالدهنده است).
در این راهنمای جامع، به طور کامل روشن شد که سرقفلی صرفا یک اصطلاح نیست، بلکه یک حق مالی مستقل و حیاتی برای هر سرمایهگذار و کسبوکار در بازار ملک تجاری ایران است. سرقفلی، مبلغی است که بابت حق اولویت تصرف بلندمدت و موقعیت ممتاز ملک پرداخت میشود و آن را به یک دارایی نامشهود ارزشمند برای مستاجر تبدیل میکند.
اگر به دنبال کسب ثبات در بهترین موقعیتهای تجاری هستید، خرید سرقفلی، یک استراتژی هوشمندانه است؛ به شرط آنکه با آگاهی کامل از قوانین، بهویژه در خصوص نحوه تخلیه و حقوق طرفین، قدم بردارید.
0
35
خانم غضنفری
06 شهریور 1404
